Часто задаваемые вопросы по ДДУ
Что означает участие в долевом строительстве многоквартирных домов?
Что такое долевое участие в покупке квартиры?
Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре?
Какие документы должен иметь продавец квартиры, которую он приобрёл по ДДУ?
Как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре?
Налог с продажи квартиры купленной по ДДУ?
Как самому оформить собственность на квартиру в новостройке?
Как правильно рассчитать неустойку по ДДУ?
Допускает ли 214-ФЗ расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика?
Может ли дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?
Как написать претензию застройщику о взыскании неустойки по ДДУ?
Как составить договор долевого участия?
В конце договора ДДУ отсутствует штамп ипотека в силу закона, что это значит?
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ - с чего начать?
Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?
Если застройщика признали банкротом, можно ли подать в суд на неустойку?
Регистрация права собственности по ДДУ с погашенной ипотекой
Все стены в квартире кривые: как добиться устранения недостатков застройщиком?
Неустойка по ДДУ для физических лиц согласно 214 ФЗ - когда отправлять претензию?
«ДДУ и ДУПТ - в чём отличие?»
Чтобы понять в чем отличия между этими договорами нужно расшифровать эти понятия.
ДДУ это - Договор долевого участия в строительстве, заключенный на основании ФЗ № 214. В соответствии с ДДУ одна сторона "Застройщик" обязуется построить (создать) в согласованный сторонами срок определенный объект (квартиру, апартаменты или дом), а другая сторона "Участник долевого строительства" оплатить работу "Застройщика".
ДУПТ это - Договор уступки права требования, в соответствии с которым права первоначального дольщика переходят за вознаграждение к новому дольщику, то есть это замена участника долевого строительства в первоначальном ДДУ новым лицо. Оба договора подлежат регистрации в Росреестре.
«Что означает участие в долевом строительстве многоквартирных домов?»
Долевое строительство – это вид строительства жилых и нежилых объектов, при котором заключается договор участия между строительной организацией (застройщиком) и физическим лицом либо предпринимателем (дольщиком). Деньги, поступившие от дольщиков, покрывают расходы на строительство, то есть, по сути, организация продает дольщикам объекты, которые будут построены в будущем.
«Что такое долевое участие в покупке квартиры?»
Вопрос требует уточнения.
Вариант первый.
Возможно вы имели ввиду сделку(договор долевого участия) по покупке квартиры в строящемся доме, заключенную на основании 214-ФЗ. После заключения ДДУ у дольщика появляется право требования на объект строительства (квартиру).
Вариант второй.
Имеется ввиду покупка квартиры несколькими покупателями после чего квартира переходит к ним в долевую собственность с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
«Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре?»
Обязательная регистрация ДДУ предусмотрена пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", который гласит: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Регистрация закрепляет будущий объект за определенным дольщиком, поскольку Росреестр не зарегистрирует несколько договоров на один объект долевого строительства. Это делает невозможным "двойные продажи", то есть спор нескольких дольщиков претендующих на один объект строительства.
«Как зарегистрировать ДДУ?»
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его с заявлением сторон договора (застройщика и дольщика) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта строительства.
Участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства;
- заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Граждане вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
- договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
- документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
- Уплатите госпошлину за регистрационные действия.
Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно.
«Каков срок регистрации ДДУ?»
Срок государственной регистрации ДДУ, заключенного как с первым, так и с последующими участниками, не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - девяти рабочих дней.
«Какие документы должен иметь продавец квартиры, которую он приобрёл по ДДУ?»
Продавец квартиры должен иметь следующие документы:
- Договор долевого участия.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Выписка ЕГРН.
«Как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре?»
Проверить регистрацию можно двумя способами:
- через Росреестр или МФЦ, запросив выписку из ЕГРН;
- через онлайн-сервис Росреестра.
- Нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (300 рублей), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ.
- Нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг, далее раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести кадастровый номер объекта (из ДДУ). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем нажать по строчке с адресом.
- Появится страница с информацией по объекту, далее нажать по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.
«Налог с продажи квартиры купленной по ДДУ?»
Пунктом 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что минимальный предельный срок владения квартирой составляет три года в том случае, если данная квартира является единственным жилым помещением.
Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае продажи жилого помещения, приобретенного налогоплательщиком по ДДУ (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Действия изменений распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Таким образом, в при продаже в 2021 году единственной квартиры, приобретенной по ДДУ и полностью оплаченной в 2018 году, трехлетний срок владения истек и налог после продажи платить не требуется. Декларация 3-НДФЛ также не подается, поскольку доходы от продажи такой квартиры не являются объектом налогообложения по НДФЛ.
«Как самому оформить собственность на квартиру в новостройке?»
Оформить право собственности можно через МФЦ, за регистрацию права собственности с физического лица взимается госпошлина в размере 2 тысяч рублей. Документы, необходимые для оформления квартиры:
- заявление на регистрацию;
- паспорт заявителя;
- договор долевого участия или переуступки прав;
- акт приема-передачи объекта недвижимости.
В случае оформления ипотеки также понадобятся:
- кредитный договор;
- закладная из банка.
«Как правильно рассчитать неустойку по ДДУ?»
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом размер неустойки по ДДУ можно рассчитать по формуле:
Цена объекта * Ключевая ставка ЦБ РФ / 300 * 2 * Количество дней просрочки
Согласно правовой позиции ВС РФ при расчете неустойки берется значение Ключевой ставки ЦБ РФ на первый день нарушения срока сдачи объекта.
«Допускает ли 214-ФЗ расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика?»
Законом предусмотрен внесудебный порядок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика ввиду просрочки на два месяца уплаты цены договора дольщиком, при условии предварительного предупреждения дольщика не менее чем за тридцать дней.
«Может ли дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?»
Согласно статье 9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:
- просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более,
- неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации,
- существенное нарушении требований к качеству объекта.
«У меня подписан, но не зарегистрирован ДДУ, застройщик хочет изменить цену договора. Может ли он это сделать в текущей ситуации?»
Застройщик не может изменить цену в одностороннем порядке, поскольку стороны договора уже согласовали его цену. Если застройщик отказывается регистрировать такой договор придется обращаться в суд.
«Как написать претензию застройщику о взыскании неустойки по ДДУ?»
В определении по делу № 51-КГ19-4 от 23 июля 2019 г. Верховный суд подчеркнул: никаких досудебных претензий дольщик подавать не должен. Такая обязанность не предусмотрена ни в законе об участии в долевом строительстве, ни в законе о защите прав потребителей. При этом штраф по закону о защите прав потребителей взыскивается судом в обязательном порядке.
«Квартира куплена в ипотеку на стадии строительства, дом ещё не сдан, собираюсь вступит в брак, будет ли делиться эта квартира при разводе?»
Согласно семейному законодательству, общим имуществом супругов признается то имущество, которое было приобретено в браке за счет общих доходов супругов. Если стоимость квартиры по ДДУ была оплачена Вами до вступления в брак, то наличие брачных отношений на момент оформления права собственности на квартиру не влечет возникновения на нее права общей собственности супругов. Однако необходимо учитывать из каких средств личных либо общих будет гаситься ипотечный кредит.
«При покупке квартиры в новостройке застройщик умолчал, что продаёт квартиру по уступке прав собственности по ДДУ.»
Застройщики часто продают квартиры путем оформления договора уступки по ДДУ.
Оформлении уступки права по ДДУ несет некоторые риски.
Новый дольщик должен учесть следующее.
В случае расторжения ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору уступки.
При к взыскании неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ, которая обычно меньше той, которую вы заплатили по уступке.
«Как составить договор долевого участия?»
Договор долевого участия составляет застройщик, как профессиональный участник рынка. Он разрабатывают его форму, включая туда определенные условия.
Требования к договору долевого участия перечислены в ст. 4 ФЗ-№ 214. В договоре должен быть описан объект долевого строительства, его характеристики, его стоимость, сроки оплаты, сроки передачи объекта дольщику, гарантийный срок и т.д.
Помните, что договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Часто застройщики включают в договор условия, противоречащие положениям закона 214-ФЗ. Суды такие условия признают недействительными.
«В конце договора ДДУ отсутствует штамп ипотека в силу закона, что это значит?»
Отсутствие данного штампа не влияет на ваши права. Обычно "Ипотека (залог в силу закона)" указывается в выписке из ЕГРН в разделе обременения.
«Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ - с чего начать?»
Сначала необходимо определить точный срок передачи по договору объекта строительства (не путать со сроком ввода в эксплуатацию). Ждать подписания акта передачи объекта не только не нужно, но и вредно.
Затем рассчитываем неустойку и направляем претензию застройщику. Далее смотрим на реакцию Застройщика и в 98% обращаемся в суд с иском.
«Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?»
Расторжение ДДУ это очень ответственный шаг и чтобы не остаться без денег и без квартиры необходимо его принимать посоветовавшись с юристом и проверив застройщика на надежность.
И еще, если дольщиков несколько, то подписывают уведомление о расторжении все. Указывайте в уведомлении номер счета для перечисления денежных средств, ФИО получателя полностью, наименование банка, БИК, к/с банка.
«Подскажите, пожалуйста. Если застройщика признали банкротом, можно ли подать в суд на неустойку?»
Потребовать уплаты штрафных санкций от застройщика за нарушение сроков строительства конечно можно. Если процедура банкротства в Арбитражном суде уже открыта, то такое требование нужно заявлять в рамках процедуры банкротства.
Процедура банкротства открывается в отношении компаний, которые не способны расплатиться по долгам и по этому в 99,8% случаев реальных денежных средств получить не удастся.
«Что будет, если не подписывать дополнительное соглашение с застройщиком о переносе срока строительства дома?»
Отказ от заключения дополнительного соглашения по ДДУ не несет никаких негативных последствий. Застройщик не может вас принудить к заключению дополнительного соглашения. Все необходимые условия уже согласованны сторонами в договоре и обязательны к исполнению.
«Регистрация права собственности по ДДУ с погашенной ипотекой»
Если ипотека погашена до завершения строительства и Росреестр снял обременение с ДДУ, то вам необходимо подготовить обычный комплект документов (см. ответ выше). Если обременение ранее не снималось, то дополнительно необходимо представить справку из банка о погашении ипотечного кредита.
«Все стены в квартире кривые: как добиться устранения недостатков застройщиком?»
Чтобы добиться устранения недостатков, необходимо придерживаться следующих правил.
- Пригласите на осмотр эксперта строителя, что позволит выявить дефекты и недостатки, допущенные при строительстве.
- Зафиксируйте выявленные нарушения в одном из следующих документов: дефектной ведомости либо акте осмотра.
- Подпишите акт осмотра и убедитесь, что он подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. После чего вручите акт застройщику, предварительно сделав его копию.
- Составьте самостоятельно или с привлечением юриста претензию застройщику об устранении недостатков и дефектов указанием срока их устранения.
- Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, можно обращаться в суд с требованием взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков.
- Перед обращением в суд нужно провести строительно-техническую экспертизу для установления стоимости устранения недостатков.
«Неустойка по ДДУ для физических лиц согласно 214 ФЗ - когда отправлять претензию?»
В определении по делу № 51-КГ19-4 от 23 июля 2019 г. Верховный суд подчеркнул: никаких досудебных претензий дольщик подавать не должен. Однако устойчивая положительная практика по данному вопросу еще не сформирована. Поэтому мы рекомендуем направлять претензию сразу после нарушения сроков строительства и не дожидаясь подписания акта передачи объекта строительства. При этом право на взыскание неустойки сохраняется и после подписания акта приема передачи.
