1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Защита дольщиков

 В определении от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-19428 ВС РФ указал следующее: внесение в договор условий, ухудшающих положение участников долевого строительства, хоть и согласованных с ними при его заключении на основании некоторых диспозитивных норм закона о долевом строительстве нарушает права дольщиков как потребителей.

В соответствии с материалами дела Застройщик заключил договор долевого участия строительства (ДДУ) с гражданином, по условиям которого если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора изменится на процент отклонения. При этом в договоре было сторонами согласовано, что если такое отклонение будет составлять не более 4%, то стоимость объекта изменяться не будет.

Также договор содержал условие о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный договором срок и необоснованного отказа от принятия объекта. В этом случае сторонами было согласованно, что застройщик по истечении месяца с установленного для передачи объекта срока вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом в ДДУ было прописано, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта.

Роспотребнадзор по Оренбургской об-ти в ходе проверки Застройщика сделал вывод о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права Участника долевого строительства как потребителя, (ч. 2 ст. 14.8 КоАП). По итогам проведенной проверке ведомство оштрафовало застройщика на 10 тыс. руб.

Застройщик не согласилась с вынесенным штрафом и обжаловал постановление в арбитражном суде области. С точки зрения Застройщика условие о корректировке цены договора было составлено в рамках норм о цене договора (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – закон о долевом строительстве), а месячный срок составления одностороннего акта в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта является разумным. Суд не согласился с доводами застройщика, обосновав это тем, что, во-первых, если объект ДДУ построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ).

При этом способ определения цены объекта не должен лишать дольщиков права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта. Ведь таким образом нарушается п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей ( ЗПП ), поскольку положение участников долевого строительства ухудшается.

В определении суд указал на то, что право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возникает по истечении двух месяцев с момента истечения установленного срока приема, если иное не предусмотрено договором (ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ). При этом риск случайной гибели объекта может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил. Арбитражный суд подчеркнул, что даже если закон о долевом строительстве содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 ЗПП).

Решение суда было обжаловано в суде апелляционной инстанции, после чего Застройщик обратился в ВС РФ.

ВС РФ согласился с позицией судов нижестоящих инстанций, подчеркнув, что нормы закона о защите прав потребителей имеют преимущество над диспозитивными нормами закона о долевом строительстве (ДДУ), когда их применение ухудшает положение дольщиков как потребителей. 

Теги: защита дольщиков, застройщик суд, юрист дду.